5 puntos clave de la Ley de arrendamiento en Colombia (que todo inquilino y propietario debería conocer)
Firmar un contrato de arrendamiento no debería ser una apuesta. Sin embargo, para muchos inquilinos y propietarios en Colombia, lo es. Por desconocimiento de la norma o por no leer con atención, se terminan involucrando en disputas largas, costosas y completamente evitables.
La Ley 820 de 2003 no es un documento pensado solo para abogados. Es, en realidad, el marco legal que regula la mayoría de contratos de arriendo de vivienda urbana en el país. Entender sus puntos clave puede marcar la diferencia entre un acuerdo justo y uno lleno de malentendidos.
A continuación, te contamos qué regula esta ley, cómo se aplica y qué hacer en caso de conflicto.
¿Qué es la Ley de arrendamiento en Colombia?
La Ley 820 de 2003 es la norma que regula los contratos de arrendamiento de vivienda urbana. Esto incluye temas como el canon mensual, las obligaciones de arrendadores y arrendatarios, la duración de los contratos, las condiciones de terminación y los reajustes.
Puedes consultarla directamente en el Gestor Normativo del Estado, aunque aquí resumimos sus puntos más relevantes con ejemplos reales.
1. El canon de arrendamiento tiene límites
El valor del arriendo se acuerda libremente, sí, pero hay un tope: no puede superar el 1% del valor comercial del inmueble (sin incluir muebles u otros bienes). Además, el reajuste solo puede hacerse una vez al año y debe estar dentro del índice de inflación del año anterior, según datos oficiales del DANE.
🔎 Ejemplo práctico:
Claudia arrienda su apartamento en Floridablanca por $1.200.000. El valor catastral es de $120 millones, por lo que el canon está dentro del límite permitido. Sin embargo, a comienzos del año siguiente, intenta aumentar el arriendo en un 10%. El arrendatario le recuerda que la inflación fue del 9,28%, por lo tanto, ese debería ser el máximo incremento legal.
2. Derechos y obligaciones claras para ambas partes
La ley exige equilibrio:
El arrendador debe entregar el inmueble en buen estado, garantizar su habitabilidad y respetar la privacidad del arrendatario.
El arrendatario debe pagar puntualmente, cuidar el inmueble y devolverlo como lo recibió (excepto por el desgaste normal).
Estos puntos deben quedar por escrito. En este modelo de contrato de arrendamiento en Word o PDF puedes ver cómo plasmarlos correctamente.
💡 Además, en nuestro artículo sobre los 7 elementos clave de un contrato de arrendamiento de vivienda, desarrollamos con más detalle qué debe incluir ese documento para ser legalmente sólido.
3. Duración del contrato y terminación anticipada
Aunque lo más común es pactar un contrato por un año, se puede hacer por cualquier periodo. Lo importante es que esté claro desde el inicio.
Ahora bien, si una de las partes quiere terminar el contrato antes del tiempo pactado, debe notificarlo con al menos tres meses de antelación.
📌 Caso real:
Andrés, arrendatario de un apartamento en Bogotá, quiere mudarse porque consiguió trabajo en otra ciudad. Al revisar su contrato, ve que debe avisar con 90 días de anticipación. Si se va antes, tendrá que pagar una indemnización equivalente a un mes de arriendo, como lo permite la ley.
👉 ¿Te interesa saber más sobre cómo redactar correctamente estas cláusulas? Próximamente tendremos un artículo específico sobre causales de terminación anticipada y cómo evitarlas.
4. ¿Qué pasa con los depósitos o garantías?
Aunque no es obligatorio por ley, muchos propietarios solicitan un depósito como garantía. Este debe devolverse al final del contrato si no hay daños, pagos pendientes o incumplimientos.
👀 Importante: El depósito no puede usarse como pago del último mes de arriendo, a menos que se haya pactado por escrito.
💬 En este otro artículo te explicamos cómo establecer legalmente un depósito en el contrato y qué aspectos no pueden faltar para evitar malentendidos.
5. ¿Qué hacer en caso de conflicto?
Los problemas más comunes suelen ser:
Retrasos en el pago del canon
Daños al inmueble no reconocidos
Terminaciones unilaterales
Disputas sobre quién paga servicios o administración
La ley recomienda la conciliación antes que la demanda. Puedes acudir a una Casa de Justicia, una Comisaría de Familia (si hay menores de edad) o a un centro de conciliación autorizado.
🎯 ¿Ya estás en conflicto con tu arrendador o arrendatario? Próximamente publicaremos una guía práctica sobre cómo resolver conflictos de arrendamiento en Colombia sin ir a juicio.
Conclusión
Conocer los puntos básicos de la ley de arrendamiento en Colombia no requiere ser abogado, solo estar bien informado. Esta norma existe para equilibrar la relación entre arrendadores e inquilinos, y evitar abusos.
Antes de firmar un contrato, asegúrate de que cumpla con lo estipulado por la ley. Si no estás seguro, revisa nuestro modelo de contrato gratuito o contacta a un profesional. En UG Construcciones estamos listos para acompañarte en cada paso del proceso, con información clara, herramientas legales y experiencia en el sector inmobiliario.
Recursos utiles
Ley 820 de 2003 (vivienda urbana en Colombia)
👉 https://www.funcionpublica.gov.co/eva/gestornormativo/norma.php?i=8826Guía para arrendadores y arrendatarios – Superintendencia de Industria y Comercio
👉 https://www.sic.gov.co/content/cartilla-gu%C3%ADa-para-el-consumidor-en-el-sector-vivienda
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